Cómo leer la FEIN de tu hipoteca sin leerla entera
La FEIN es la oferta en firme del banco. Viene dentro de un paquete que puede pasar de 50 páginas, pero lo que decide el precio está en cuatro apartados.
Revisado el 10 de noviembre de 2026.
Qué es
FEIN significa Ficha Europea de Información Normalizada. Es un documento con un formato fijo, igual en todos los bancos, que recoge las condiciones de la hipoteca que te ofrecen: importe, interés, cuotas, gastos y qué pasa si quieres irte antes.
Tiene valor de oferta vinculante. El banco está obligado a mantener esas condiciones durante el plazo que indique, que como mínimo es de 10 días.
Los 10 días
El banco tiene que entregarte la FEIN al menos 10 días naturales antes de la firma. Con ella van otros documentos: la FiAE, que es una ficha de advertencias sobre las cláusulas delicadas, una copia del proyecto de contrato y la información sobre qué gastos paga cada parte. Si la hipoteca es variable, también un documento con las cuotas en distintos escenarios de tipos.
Esos 10 días son para comparar. Tienes una oferta en firme en la mano y nada firmado. Es el mejor momento para ver si otro banco la mejora. Compárala con lo que se anuncia hoy.
Los 15 apartados
Marcados en amarillo, los cuatro que hay que leer con calma.
Prestamista
Quién te presta el dinero y cómo contactar.
Intermediario de crédito
Solo aparece si has llegado al banco a través de un intermediario. Dice quién es y cuánto cobra.
Características principales del préstamo
Importe, plazo, tipo de préstamo y clase de interés. Y el importe total que vas a devolver, con la frase «usted habrá de reembolsar X euros por cada euro tomado en préstamo».
Qué mirar. Mira el importe total a reembolsar. Es la cifra que resume toda la hipoteca: lo que sale de tu cuenta de aquí al final.
Tipo de interés y otros gastos
El TIN, la TAE y la lista de gastos que entran en la TAE: seguros, comisiones, tasación, cuenta.
Qué mirar. Compara la TAE con el TIN. Si hay más de medio punto de diferencia, los productos que te exigen pesan mucho. Pregunta cuánto cuesta cada uno al año.
Periodicidad y número de pagos
Cada cuánto pagas y cuántas cuotas son en total.
Importe de cada cuota
Lo que pagas cada mes. En las variables y mixtas, avisa de que puede cambiar.
Tabla ilustrativa de reembolso
El cuadro de amortización: cuánto de cada cuota es interés y cuánto capital. Solo si procede.
Otras obligaciones
Lo que tienes que contratar o mantener para conservar el interés ofrecido: nómina, seguros, tarjetas. Y cuánto sube el tipo si dejas de cumplir.
Qué mirar. Aquí están las bonificaciones. Suma lo que cuesta cada producto al año y compáralo con lo que te baja la cuota.
Reembolso anticipado
Si puedes devolver el préstamo antes de tiempo y qué comisión o compensación te cobrarían.
Qué mirar. Este apartado decide cuánto te costará cambiar de banco dentro de unos años. Cuanto más bajo, más libre eres.
Elementos de flexibilidad
Si puedes llevarte el préstamo a otro banco o a otra vivienda, y otras opciones como carencias.
Otros derechos del prestatario
El plazo de reflexión antes de firmar y otros derechos que te da la ley.
Reclamaciones
A quién reclamar: primero al servicio de atención al cliente del banco, después al Banco de España.
Incumplimiento de los compromisos vinculados al préstamo
Qué pasa si no pagas: intereses de demora y, en el peor caso, la pérdida de la vivienda.
Información adicional
Solo si procede. Por ejemplo, la ley aplicable al contrato.
Supervisor
Qué organismo vigila al prestamista. En España, el Banco de España.
Si ya firmaste hace años
La FEIN es de antes de la firma. Para saber si hoy te conviene cambiar no la necesitas: bastan cuatro datos que tienes en la app del banco o en el último recibo. Capital pendiente, interés actual, años que te quedan y año de firma.
Calcular si me compensa cambiar
Fuentes
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículo 14 y anexo I (modelo de FEIN).
Información general. No sustituye a la explicación que el notario está obligado a darte antes de firmar.