Subrogación de hipoteca: cómo cambiar de banco paso a paso

Subrogar la hipoteca es llevártela a otro banco. La deuda y la casa son las mismas: lo que cambia es a quién le pagas y, sobre todo, cuánto. Es la vía para pasar de un interés caro a uno más barato sin cancelar la hipoteca y hacer una nueva.

Lo importante. Tu banco no puede impedirlo. No necesitas su permiso, y si se niega a cobrar, el banco nuevo deposita el dinero en la notaría y el cambio se hace igual.

Qué puedes cambiar y qué no

En la escritura de subrogación solo se pueden modificar dos cosas: el tipo de interés y el plazo, o ambas. El capital pendiente se queda como está. Si necesitas más dinero, es otra operación distinta.

Los pasos, con los plazos que marca la ley

1. Pides oferta a otro banco. Si le interesas, te entrega una oferta vinculante con las condiciones del préstamo nuevo y un documento con los gastos de la subrogación, incluido el máximo legal de comisión que puede cobrarte tu banco actual.
2. Aceptas la oferta. Con tu aceptación, el banco nuevo avisa al antiguo y le pide el certificado de lo que debes. Tu banco tiene un máximo de 7 días naturales para entregarlo.
3. Tu banco tiene 15 días naturales para retenerte. Cuentan desde que entrega el certificado. Solo puede parar el cambio de una manera: firmando contigo una mejora de tu hipoteca (una novación). Si no la aceptas, no hay nada que parar.
4. Firmas en la notaría. El banco nuevo paga al antiguo lo que debes y pasa a ser tu acreedor. Antes de firmar tienes que haber recibido la documentación del préstamo con al menos 10 días naturales de margen.

En la práctica, entre la primera llamada y la firma suele pasar entre uno y dos meses. Depende de lo rápido que se haga la tasación y de la agenda de la notaría.

Lo que te cuesta

• La comisión de tu banco actual, si tu escritura la prevé. Tiene un máximo legal que depende del año de firma y del tipo de interés. Mira la tabla.
• La tasación de la vivienda, que la ley pone a tu cargo. Algunos bancos la asumen para captarte: pregúntalo.

Notaría, registro y gestoría los paga el banco nuevo. Aquí está el reparto completo.

Usa esos 15 días a tu favor

Una oferta vinculante de otro banco es la mejor herramienta para negociar con el tuyo. Si tu banco la iguala o la mejora, te quedas sin tasación ni cambio de cuentas. Si no, te vas. En los dos casos pagas menos que hoy.Novación o subrogación: cómo elegir.

Fuentes

• Ley 2/1994, sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, artículos 2, 4 y 7 (texto consolidado).
• Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, artículos 14 y 23 y disposición transitoria primera.

Preguntas frecuentes

¿Puede mi banco negarse a que me lleve la hipoteca?

No. La Ley 2/1994 dice que puedes subrogar a otra entidad sin el consentimiento de tu banco. Lo único que puede hacer es ofrecerte una mejora, y solo te retiene si tú la aceptas y la firmáis en 15 días naturales.

¿Puedo pedir más dinero al cambiar de banco?

No en la misma escritura de subrogación. La ley solo permite cambiar el tipo de interés, el plazo o las dos cosas. Para ampliar capital hace falta otra operación.

¿Tengo que pagar el impuesto de actos jurídicos documentados?

No. La escritura de subrogación está exenta de la cuota gradual de actos jurídicos documentados (Ley 2/1994, artículo 7).