Novación o subrogación: negociar con tu banco o irte a otro
Las dos formas de mejorar una hipoteca, qué cuesta cada una y cuándo usar una oferta de otro banco para negociar.
Revisado el 10 de noviembre de 2026. Fuentes al final de la página.
Hay dos maneras de mejorar una hipoteca sin cancelarla. Negociar con tu banco, que se llama novación. O llevártela a otro, que se llama subrogación. Sirven para lo mismo, pero no dependen de la misma persona.
| Novación | Subrogación | |
|---|---|---|
| Con quién | Tu banco de siempre | Un banco nuevo |
| Quién decide | Los dos. Tu banco puede decir que no. | Tú. Tu banco no puede impedirlo. |
| Qué se puede cambiar | Interés, plazo, capital, sistema de amortización y garantías personales | Solo interés y plazo |
| Tasación | Normalmente no hace falta | Sí, y la pagas tú salvo que el banco nuevo la asuma |
| Impuesto (AJD) | Exenta si solo cambian el interés, el plazo o ambos | Exenta |
Empieza por pedir la oferta fuera
Si vas a tu banco a pedir una rebaja sin nada en la mano, lo normal es que te ofrezca poco. Con una oferta vinculante de otra entidad la conversación cambia: tu banco sabe que tiene 15 días naturales para mejorar tus condiciones o te vas.
- Calcula a partir de qué interés te compensa moverte. La calculadora te da ese número.
- Pide oferta a uno o dos bancos de la tabla.
- Con la oferta vinculante, pregunta a tu banco si la iguala. Si lo hace por escrito, firmas una novación y te ahorras la tasación.
- Si no la iguala, sigues adelante con la subrogación.
Compara con todo dentro. Una contraoferta con un interés algo más alto pero sin seguros nuevos puede salir mejor que la oferta de fuera. Pon en la calculadora lo que te cuestan al año los productos de cada una.
Cuándo no hay elección
- Necesitas más capital. La subrogación no lo permite. Novación o hipoteca nueva.
- Tu banco no negocia. Subrogación. No necesitas su consentimiento.
- Te queda poco capital o pocos años. A veces ningún banco hace oferta por una hipoteca pequeña. Queda la novación.
Fuentes
- Ley 2/1994, artículos 2, 4, 7 y 9.
- Ley 5/2019, artículo 23.6.
Preguntas frecuentes
¿Qué es más rápido, la novación o la subrogación?
Normalmente la novación, porque no hay otro banco que tenga que estudiar tu caso. La subrogación añade los plazos legales de 7 y 15 días naturales y la tasación.
¿Puede mi banco cobrarme por pasar de variable a fijo?
Como mucho un 0,05 % del capital que amortices durante los 3 primeros años de la hipoteca. Si en la novación no amortizas capital, no puede cobrarte comisión por este concepto. Pasados 3 años, nada.
Esta guía es información general y no sustituye al asesoramiento de un profesional ni a lo que diga tu escritura. Las leyes citadas pueden cambiar: comprueba siempre el texto vigente en el BOE.