TIN y TAE: por qué la hipoteca del 2 % cuesta un 3 %
Qué incluye cada cifra y cuál mirar cuando comparas dos ofertas.
Revisado el 10 de noviembre de 2026. Fuentes al final de la página.
El TIN es el interés que el banco te cobra por el dinero. La TAE es lo que te cuesta la hipoteca al año contando el interés y lo demás que el banco te obliga a pagar. El TIN es el número del anuncio. La TAE es el del bolsillo.
| TIN | TAE | |
|---|---|---|
| Qué mide | Solo el interés | El coste total del préstamo en porcentaje anual |
| Incluye comisiones | No | Sí |
| Incluye los seguros y productos exigidos | No | Sí |
| Para qué sirve | Para calcular tu cuota mensual | Para comparar ofertas entre sí |
Por qué la diferencia es tan grande en las hipotecas
En un préstamo sin condiciones, TIN y TAE casi coinciden. En una hipoteca bonificada, no. Para llegar al interés bajo tienes que contratar seguro de hogar, seguro de vida y a veces más cosas. Ese dinero no son intereses, pero lo pagas por tener el préstamo, y la TAE lo cuenta. Por eso una hipoteca anunciada al 2,35 % puede tener una TAE por encima del 3 %.
La regla. Para saber cuánto vas a pagar al mes, usa el TIN. Para decidir entre dos bancos, mira la TAE y comprueba que las dos están calculadas para un importe y un plazo parecidos.
Tres trampas al comparar TAE
- Ejemplos distintos. Cada banco calcula su TAE para su propio ejemplo: uno con 100.000 € a 20 años, otro con 150.000 € a 25. No son comparables al céntimo.
- Supuestos sobre los seguros. La prima del seguro de vida depende de tu edad. La del ejemplo puede no parecerse a la tuya.
- Hipotecas variables y mixtas. Su TAE supone que el euríbor se queda donde está hoy. Sirve para comparar dos variables entre sí, no para saber qué pagarás dentro de diez años.
Dónde está en tus papeles
En la FEIN, apartado 4: «Tipo de interés y otros gastos». Ahí aparece la TAE y la lista de lo que incluye.Cómo leer la FEIN, apartado por apartado.
Fuentes
- Ley 5/2019, artículos 6 y 8 y anexos I y II.
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario.
Preguntas frecuentes
¿Por qué dos bancos con el mismo TIN tienen distinta TAE?
Porque la TAE suma al interés las comisiones y el coste de los productos que el banco exige, y cada banco exige cosas distintas. También influye el ejemplo que usa cada uno: importe y plazo cambian el resultado.
En una hipoteca variable, ¿la TAE es fiable?
Es una estimación. Se calcula suponiendo que el euríbor no se mueve durante toda la vida del préstamo, y eso no va a pasar. Por eso los bancos la llaman TAE variable.
Esta guía es información general y no sustituye al asesoramiento de un profesional ni a lo que diga tu escritura. Las leyes citadas pueden cambiar: comprueba siempre el texto vigente en el BOE.